成都合同律师解读房地产开发经营合同纠纷

　　房地产开发经营合同纠纷

　　(1)委托代建合同纠纷

　　(2)合资、合作开发房地产合同纠纷

　　(3)项目转让合同纠纷

　　【释义】

　　依据《城市房地产管理法》第2条的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的上地上进行基础设施、房屋建设的行为。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这些都是从广义角度作的规定，包括了房地产市场的全部阶段，从一级市场获得土地使用权，在二级市场上将房地产出售给用地、用房单位或个人，甚至三级市场中房地产使用者之间的交易都涵盖在内。但本条中的房地产开发经营是狭义的，仅指建设前期的经营活动，特别是房地产经营者之间进行项目转让、合作开发、委托代建的活动。房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的合同，就是此处所称的房地产开发经营合同。

　　委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质。代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。

　　合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

　　项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同。依据(城市房地产管理法》，转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合有关土地使用权转让的规定。合同签订后，转让人和受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。

　　【管辖】

　　依据《民事诉讼法》第34条第(1)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房地产开发经营合同标的为房地产，属于不动产，应由相关房地产所在地人民法院管辖。

　　【法律适用】

　　处理房地产开发经营合同纠纷的法律依据主要是《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三部分的相关规定。

　　【确定该案由应当注意的问题】

　　《城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营是广义的概念，包括了房地产开发经营的所有活动。《规定》修改前，采用了广义的概念，将全部的房地产开发经营活动都规定在同一个第三级案由之下，内容过于庞杂。此次修改，采用狭义概念，对原房地产开发经营合同纠纷案由进行拆分，将土地使用权合同纠纷，用建设用地使用权合同纠纷、临时用地合同纠纷两个第三级案由进行规范;将房地产经营者与被拆迁人之间的纠纷，用房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为第三级案由进行规范;将房地产经营者与消费者之间纠纷，用房屋买卖合同纠纷作为第三级案由进行规范;而对房地产经营者之间就房地产项目转让、合作等活动形成的纠纷用本案由进行规在确定相关案由时应注意这一变化。（四川成都房地产开发经营合同纠纷律师都燕果律师咨询电话15881086708）