四川成都合同纠纷律师--法院认定《购房意向书》不是合同

　　【基本案情】

　　为了让孩子享受更好的教育，单亲妈妈刘某决定将自己居住的房子换置成学区房。为此，刘某将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘某明确表示， 现在房地产市场十分不稳定，自己换房的希望都系于居住的这套房产上，所以中介卖出房后才可以帮自己物色学区房。2013年底，刘某看中了李某名下的一套学区房，为此双方签订了《房屋买卖购房合同》。为了筹集房款，刘某在三天后与李X签订了《购房合同意向书》，将自己的房屋卖给了李X。后来，刘某觉得自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低，要求李X捆绑购买自己的地下室，遭到了李X拒绝。

　　在双方对峙过程中，李X又在中介介绍下看中了别处房子，后干脆拒绝购买刘某的房子。由于没有卖出房子，刘某无力履行与李某的购房合同，李某诉至法院要求刘某支付违约金四万元。而为了挽回自己的损失，刘某将李X诉至法院，要求履行合同或者支付自己违约金。

　　【案例分析】

　　随着经济社会的发展，出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因，换房已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠纷。案中女主人公在换房的过程中签订了两份合同，但是其法律效力确是完全不同的。与李某签订的《房屋买卖购房合同》是双方真实意思的表示，符合合同成立的要件，双方应当履行。一方不履行另一方有权主张违约金。而与李X签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式，双方达成的仅是达成了购房意向。不履行这份《意向书》不会产生违约的法律后果。

　　据了解，二手房中介买卖行业中，签订《意向书》比较常见，中介单位表示，此类《意向书》签订主要是为了防止不同买主重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋达成了初步意向，对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确，不具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终，刘某因没有履行与李某的《购房合同》要承担违约责任，而李X没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后果。